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요즘 강남구 반포와 잠실 일대에는 전세금 때문에 집주인과 세입자간 분쟁이 끝이지 않는다. 수천가구의 동시 입주로 인해 전세값이 폭락하고 있는 게 그 원인이다.
“집값은 폭락하지요. 세입자들은 전세금을 낮춰 달라고 하거나 다른 곳으로 이사해야 하니 보증금을 돌려 달라는 요구가 빗발치니 견딜 수 있겠습니까? 그마나 현금을 가지고 있거나 대출을 받을 여력이 있는 주인들은 세입자에게 떨어진 전세금만큼 돈을 줄 수 있지만 현금 동원 능력이 없는 집 주인은 좌불안석(坐不安席)입니다. 목돈이 없어 세입자에게 매월 이자를 주는 경우가 생기는가 하면 세입자를 피해 다니는 집 주인도 있습니다. 이처럼 ‘역전세난’으로 웃지 못 할 사연들이 많습니다.”(잠실 인근 A공인 관계자)
집주인이 빠진 곤궁은 곧 바로 세입자에게 영향을 준다. 빨리 이사를 해야 하는데 보증금을 돌려받지 못하거나 자신이 살고 있는 집이 경매로 넘어가 난처해진 세입자들도 적지 않다. 이런 상황에서 현명하게 대응하는 방법은 없을까?
가장 기본적인 것은 이사한 뒤 전입신고를 하고 확정일자 또는 전세권 설정 등기를 해 놓았는지 확인해야 한다.
이런 조치를 취했으면 우선 변제권이 있기 때문에 걱정할 필요가 없다. 집주인에게 전세기간 만료 한 달 전에 내용증명 우편을 보내 전세 계약을 연장하지 않겠으니 보증금을 기일에 반환해 달라고 통고하면 최소한 법적으로는 확실하게 보증금을 돌려받을 수 있다.
하지만 집주인이 돈이 없다며 사정하거나 ‘배째라’식으로 버티는 수가 있다. 이때는 전세금을 낮추는 등 전세 조건을 바꿔 세입자를 찾아보라고 설득할 수도 있다.
결국 보증금을 돌려받지 못하고 이사갈 수밖에 없는 상황에 처하면 그 주택 소재지를 관할하는 지방법원이나 지방법원지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청하면 된다. 임차권등기명령의 효력이 발생하면 주민등록을 이전하거나 이사를 해 살고 있지 않아도(점유권 상실) 보증금을 받을 수 있는 대항력과 우선변제권을 갖는다.
전세 들었던 집이 경매로 넘어가면 주택임대차보호법에 따라 일정 금액 이하 소액임차인은 보호를 받는다.
수도권 과밀억제권역에선 후순위 채권자보다 6000만원 우선 변제받을 수 있다. 한 주택에 세입자가 많아 소액보증금 합계가 경매에 넘어간 주택가액의 절반을 넘으면 그 범위 안에서 보증금을 나눈다. 따라서 경매로 넘어가기 전에 집주인에게 보증금을 돌려받는 것이 가장 좋다.
전세계약 체결 이후 2년을 채우지 못하고 이사해야 하면 집주인의 동의를 받아야 한다. 그렇지 않으면 보증금을 받을 수 없다. 따라서 중개 수수료를 부담하고 새 임차인을 스스로 구하는 방법 밖에는 없다.
반대로 전세계약 만기가 돌아오는 시점에서 집주인이 집을 내놓은 것에 대해서는 신경 쓰지 않아도 된다. 묵시적으로 계약이 2년 연장되기 때문이다. 집주인이 계약 파기를 요구하면 손해배상 명목으로 이사비용과 다른 주택을 임차하기 위한 중개수수료 상당액을 청구할 수 있다.
세입자 입장에서 재계약은 계약서를 다시 작성하거나 확정일자를 다시 받을 필요 없이 종전 계약서를 연장하면 된다. 다만 일부 변동사항만 특약사항에 기재하도록 한다. 보증금 액수가 바뀌면 그 부분에 대해서만 새 계약서를 작성하고 확정일자를 받아 둔다.
전세 계약과 달리 월세는 집주인이 골땅을 먹는 사례가 적지 않다. 특히 지금과 같이 불황기에는 월세를 내지 않는 세입자들이 많아진다. 월세가 밀려 보증금이 잠식되고 집을 비워 주지 않으려고 하면 ‘건물명도소송’을 해야 한다. 여기서 승소한 뒤 강제집행을 하면 세입자를 내 보낼 수 있다